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お引越しの際に要注意！？知らないと、退去の時に損してしまう。原状回復と８つのルールまとめ
原状回復とは？不動産屋、業者の人たちがよく使うけど、、、どういうことを原状回復と言っているのか。
「どこまで、補修の負担しないといけないの？」
今回は複雑な現状回復について、わかりやすく解説します！原状回復は、賃貸住宅や店舗、事務所を退去する際に欠かせません。
原状回復のガイドラインとは？
まず、「原状回復のガイドライン」について簡単に説明します。このガイドラインの基本定義は以下の通りです。
- 通常の使用による損耗や経年劣化は、賃借人（テナント）の負担とはならない。
- 故意・過失・注意義務違反による汚れや傷、破損は、賃借人（テナント）の負担とされる。
- 通常の使用を超える使用による損耗や破損は、賃借人（テナント）の負担とされる。
これらの定義に基づいて、原状回復の範囲や負担者を考える必要があります。
ま〜簡単にいうと、
劣化して黒ずんだり、壁が剥がれたりという“仕方がないもの”
自分たちの不注意で壊してしまったり、汚す事を“やってしまったもの”
“仕方がないもの”＝貸している人が負担
“やってしまったこと”＝借りてる人負担
この曖昧な表現のガイドラインをお伝えします。
原状回復ガイドラインで重要なポイント
原状回復ガイドラインの重要なポイントを解説します！
原文が長く複雑なので、重要なポイントを8つに絞りました。
- 普段の生活で発生した汚れやキズについての責任
- 建物の構造による劣化と損耗の責任
- 次の入居者のための準備に関する責任
- 不注意による汚れやキズについての責任
- 居住期間と原状回復の責任割合
- 賃貸借契約書の特約事項に関する責任
- トラブルを未然に防ぐための物件のチェック
- 冷暖房や水道、雨漏りなどの故障に関する責任
これらのポイントを詳しく解説していきます。
普段の生活で発生した汚れやキズについての責任
普段の生活で発生した汚れやキズなどは、「貸主負担」（不動産）です。つまり、借り手（住んでた人）が普通に生活している中で発生した汚れやキズは、貸主（不動産）が負担することになります。例えば、
- 家具の設置による床の凹み
- 電化製品の使用による電気ヤケ
- 直射日光による床や壁の変色
- 画鋲やピンの跡などの壁面の傷
- 設備機器の自然な寿命による故障
賃貸借契約書に特約事項がない限り、上記のような場合は借主（住んだ人）が原状回復費用を負担する必要がありません。
建物の構造による劣化と損耗の責任
建物の構造に起因する劣化や損耗は、「貸主負担」（不動産）です。
畳や壁の変色、床材の変色、雨漏り、ガラスの亀裂など、基本的には建物の経年劣化と見なされ、貸主が負担することになります。
ただし、雨漏りやガラスの亀裂などが発生した場合は、すぐに報告する必要があります。放置して悪化させると、貸主負担ではなく借主負担となる可能性があるので、注意が必要です。
次の入居者のための準備に関する責任
次の入居者のための準備は「貸主負担」（不動産）です。
これには、
- 鍵や網戸、畳などの交換
- 部屋や内装のハウスクリーニング
- エアコン内部の洗浄
などが含まれます。
これらの作業は、次の入居者が快適に過ごせるようにするための原状回復措置であり、貸主が負担します。
ただし、鍵が紛失や破損している場合は借主（住んだ人）の負担となることがありますので、その点には注意が必要です。
不注意による汚れやキズについての責任
不注意によって付いた汚れやキズなどの負担は「借主負担」（住んだ人）です。
借主の不注意によって生じた汚れやキズについては、借主自身が原状回復の費用を負担しなければなりません。
- 食べ物や飲み物をこぼして付いたシミ
- 引越し作業やその他運搬で付いたキズ
- 油汚れやスス
- 結露の放置によるカビやシミ
- タバコによるヤニ汚れや臭い
- 落書きなどによる壁紙の汚れ
- ペットがつけたキズや臭い
- 水回りの水垢やカビ
これらは、借手（住んだ人）の故意・過失によって起こるものと指定されています。
居住期間と原状回復の責任割合
次に注目すべきは、住んだ年数と原状回復の負担割合に関する部分です。
原状回復ガイドラインでは、経年変化や通常の損耗による修繕費用は、賃借人（つまり借りた側）が支払う賃料に含まれていると規定されています。
したがって、借り手が退去する際に経年変化や通常の損耗による修繕費用を支払うと、賃料と原状回復費用の両方を支払うことになります。
この二重支払いを避けるため、原状回復ガイドラインでは、入居期間が長いほど、経年変化や通常の損耗による負担割合を低減する方針を採用しています。
賃貸借契約書の特約事項に関する責任
次に重要なのは、賃貸借契約書の特約事項に関する部分です。
貸主と借り手が合意した「特約」は、原状回復ガイドラインよりも強い効力を持ちます。基本的に、特約には従う必要があります。
ただし、特約があまりにも不合理な場合、裁判所によって無効とされることもあります。特約が有効と認められるためには、以下の3つの要件が満たされている必要があります。
- 特約の必要性や合理性が客観的に認められ、理不尽ではないことが明らかであること。
- 借り手が特約によって通常の原状回復義務を超える修繕責任を理解していること。
- 借り手が特約の負担に同意していること。
これらの要件がすべて満たされている場合に、原状回復の特約は有効と見なされます。理不尽な特約から身を守るために、これらの要件を押さえておくことが重要です。
トラブルを未然に防ぐための物件のチェック
続いて、トラブルを未然に防ぐための物件のチェックについて説明します。
長期の賃貸契約では、損耗に関する問題がオーナーと入居者の間で生じやすくなります。口頭でのやり取りだけでは、証拠がなくトラブルが深刻化する可能性があります。
トラブルを回避するために、オーナーや管理会社は、入居時に損耗や毀損のチェックリストを作成し、入居者と一緒に確認することが重要です。
一方、入居者は、入居時に損耗や毀損がある箇所を写真に撮るなどして証拠を残すことが重要です。スマートフォンで写真を撮影すると日付が記録されるため、より信頼性が高まります。
冷暖房や水道、雨漏りなどの故障に関する責任
最後に、冷暖房や水道、雨漏りなどの故障についてお話しします。
これらの故障に関するメンテナンスは基本的にオーナーが負担します。ただし、オーナーや管理会社に修理や交換を依頼してもすぐに対応してもらえない場合があります。
かつては、入居者が自ら業者を手配した場合、費用は入居者が負担するとされていました。しかし、2020年4月の原状回復ガイドラインの改正により、入居者が業者を手配しても費用はオーナーが負担することになりました。
緊急を要する場合は、入居者が判断して業者を手配することができます。ただし、トラブルを避けるためにもまずはオーナーや管理会社に連絡することが大切です。
まとめ
原状回復のガイドラインは貸主と借主の責任を明確にし、トラブルを防ぐために重要です。
貸主は建物の構造的問題や次の入居者の準備を担当し、借主は生活中の汚れやキズに対処します。
特約事項は注意が必要で、理不尽な内容は無効とされます。
故障時は貸主が負担しますが、緊急時には入居者が対応する場合もあります。ただし、連絡は不可欠です。原状回復の理解と適切な対応が円滑な賃貸生活の基盤です。
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