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空き家の解体費用の削減のコツと相続問題など空き家撤去のポイントのまとめ
現代社会では、少子高齢化の影響で空き家の増加が深刻な社会問題となっています。所有者の中には、解体費用を捻出する余裕がなく悩んでいる方も少なくありません。
この記事では、空き家所有者が解体費用を支払えない場合の対処法や利用可能なサービスについて説明します。空き家解体に悩む方にとって、有益な情報となることを願っています。
空き家の解体の重要性
空き家が長期間放置されると、建物の劣化が進み、屋根の飛散や倒壊などの事故につながる可能性があります。
このような事故が発生した場合、所有者は近隣住民や通行人にケガを負わせる責任を負います。
さらに、不適切な状態で放置された空き家は行政から「特定空家等」と指定され、指導を受けることもあります。
指導にとどまる場合もありますが、行政処分を受ける可能性もあるため、所有者は注意が必要です。
空き家の解体費用の負担先
空き家の解体費用の負担は法的には相続人に帰属します。配偶者、子供、親、兄弟姉妹など、複数の人が相続人になる可能性があります。
複数の相続人がいる場合は、遺産分割の話し合いが必要です。土地や建物などの資産だけでなく、借金や解体費用などの負債も分割の対象となります。
遺産分割の際には、建物の解体費用の分担について協議することがあります。しかし、対立が生じた場合、法的に責任を負う相続人がその費用を負担することになります。
相続後に他の人が空き家に住む場合や貸し出す場合は、その人と協議して、解体費用の負担を相続人以外に求めることも検討されます。
空き家の解体費用相場
| 建物の造り | 1坪当たりの解体費用相場 |
| 木造 | 3万円～6万円 |
| 鉄骨造 | 4万円～7万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 6万円～9万円 |
解体費用は、家のサイズや敷地の広さ、建物の構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）、そして立地条件によって異なります。
木造の場合、1坪あたり3万円から5万円、鉄骨造では4万円から6万円、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造では1坪あたり6万円から8万円とされています。
標準的な35坪の木造一軒家の解体費用は、おおよそ200万円程度と言われています。
また、建物内に家具や遺品などが多く残っている場合、その処分費用も加算されることがあります。
そのため、解体工事費用はさらに高額になる傾向があります。
空き家の解体工事費用の支払い方法
空き家の解体工事費用の主な支払い方法は、以下の2通りです。
相続した物件を売却して支払う
相続した不動産は、不動産業者が建物の解体費用を差し引いた価格で買い取る可能性があります。
この場合、不動産業者が解体工事業者の手配を行うため、通常よりも解体工事費用が高くなる可能性があります。
解体費用は通常、複数回に分けて支払われます。そのため、土地を売却した資金を使用して解体費用を支払うようにすることが一般的です。
解体業者や不動産業者との相談を通じて、適切な支払いプランを検討することが重要です。
解体を目的としたローンで支払う
建物の解体に関連したローンも提供されており、解体費用のためにローンを組む方法もあります。
ただし、金融機関によって借り入れ限度額や期間、金利などの条件が異なりますので、比較検討を十分に行い、適切な選択をすることが重要です。
また、審査基準も金融機関ごとに異なりますので、注意が必要です。
空き家の解体費用が払えないときの対応策
空き家の解体費用が払えないときの対応策として以下の3つの方法があります。
・解体業者の見積もり内容の精査
・解体費用にローンを利用する
・各自治体の補助制度を利用する
この3つの対応策を詳しく解説していきます。
解体業者の見積もり内容の精査
まずは、解体業者から提示された見積もりをしっかりと精査しましょう。さらに、複数の業者から見積もりを取って相場を調査することもおすすめします。
見積もりを再度見直すことで、無駄な工事が含まれていたり、自分で処分できるものがある場合は、解体業者に頼む必要がない部分を自身で処理することで費用を抑えることができます。
また、家の中に残っているものも解体業者に依頼すれば費用に計上されますので、できるだけ自分で処分できるものは処分し、工事範囲を縮小する努力をすることも重要です。
解体費用にローンを利用する
解体工事の費用を捻出するためには、ローンの利用を検討することがあります。
金融機関によって異なるが、「解体ローン」や「フリーローン」といった選択肢があります。
また、土地を担保にして銀行から借り入れし、解体業者に代金を支払い、その後分割でローン返済する方法もあります。
ただし、返済計画を慎重に立てるためにも、金融機関や銀行との相談が重要です。
各自治体の補助制度を活用する
現在、空き家の増加が社会問題となっており、一部の自治体では空き家解体などに必要な費用を補助する制度を設けています。
補助金の額や条件は自治体によって異なるため、制度を調査しておくことが重要です。
まずは空き家がある自治体に直接問い合わせをしてみましょう。
多くの自治体が空き家問題に対応する相談窓口を設けていますので、そこで詳細を確認することができます。
解体工事以外の方法とは？
空き家の解体費用が払えない場合に、空き家の解体工事を行わない方法もあります。
・空き家の売却を行う
・不動産会社へ買取を依頼する
・空き家バンクに登録する
空き家の売却を行う
空き家の解体を行わずに売却するという方法があります。売却には、さらに建物を残す形と残す形で売却する方法があります、それぞれご紹介していきます。
建物を残して売却
まず建物を残して、建物付の土地として売却する方法です。こちらは、解体費用もかからずに売却が行え費用対効果が非常に高いのが特徴です。
しかし、建物の状態が良くなければ買主が見つかりにくいので、過度な期待をせず、建物の状態をしっかりと考慮する必要があります。
解体して土地のみで売却
建物の解体を行い土地の売却する方法です。こちらは古い建物は解体を行い更地の状態で売却を行うため、場所が良ければ買い手が付きやすい特徴があります。
しかし、解体にかかった費用を土地の売却費用から捻出する形になるため、売却による利益は少ないです。
不動産会社へ買取を依頼する
不動産会社に買取を依頼する方法もあります。不動産会社は建物や土地の売買に精通しており、迅速な売却が可能です。
ただし、販売価格は相場よりも低くなることが一般的であり、売却が難しいエリアでは買取を断られることもあります。
空き家バンクに登録する
空き家バンクは、自治体が運営している空き家の売却や賃貸を希望する方が登録するサービスです。登録することで、空き家を購入または賃借したい人とのマッチングが行われます。
自治体が運営しているため、信頼性が高く、買主や入居者が見つからない場合には非常に有効な方法です。
空き家相続に関する諸問題
最後に、空き家の解体や取り壊しに伴う潜在的な問題について解説します。これらの問題に対処することで、大きなトラブルを回避できる可能性があります。
相続放棄に関して
遺産の相続には時間的な制約があります。相続人は、相続権があることを知った日から3か月以内に、相続するか相続を放棄するかを決定しなければなりません。
しかしながら、相続の是非を判断するためには、物件の売却や解体費用の捻出、補助金の有無、解体費用の見積もりなど、多岐にわたる要素を検討する必要があります。そのため、建物の相続権が確定した時点で、解体の検討などに迅速に取り掛かることが重要です。
相続人同士のトラブル
建物の処分に関しては、基本的に所有権を持つ個人が解体を決定する権限を有します。ただし、兄弟や親戚同士で共有名義の所有権を持つ場合、持分割合に応じて解体費用を負担することもあります。
共有名義の場合、建物の解体については相続人全員の合意が必要です。したがって、一人でも反対すれば解体が行われず、相続人同士のトラブルの原因となり得ます。
さらに、建物の解体自体には同意しても、費用負担については拒否する場合もあります。特に遠方に住んでいたり、関係が希薄な場合には、費用負担の義務がないとして拒否されることがあります。これによりトラブルが発生することも考えられます。
全員が相続放棄した場合
全員が相続放棄するということも考えられます。その場合には、その時点で、空き家を管理している管理者に、次の管理人（空き家や土地の購入者、借り手）が見つかるまでの間、建物や土地の管理義務が発生します。
そのため、万一空き家が倒壊して第三者に損害が発生したり、空き家を放置することで、野生動物が棲みついたりして、近隣に損害を与えた場合には、管理者は賠償責任を負うことになりますので、注意が必要です。
相続税
空き家の相続に際しては、相続税が発生します。相続税には基礎控除があり、この金額までは税金がかかりません。基礎控除額は、3,000万円に加えて(法定相続人の数×600万円)が算出されます。
また、相続後に土地を売却する際には、譲渡費用として譲渡所得税から控除されることもありますが、解体費用はこの控除の対象外となりますので、注意が必要です。
まとめ
空き家解体に関する悩みは、所有者にとって大きな負担となることがあります。解体費用を支払えない場合、相続人間でのトラブルや税金の問題などさまざまな課題が生じます。しかし、様々な支援制度や解決策が存在します。
まず、解体費用については、複数の見積もりを比較し、無駄な費用を削減することが重要です。また、ローンを活用する方法や自治体の補助制度を利用することで、支払いの負担を軽減できます。
相続人間のトラブルを避けるためには、円満な意思疎通が必要です。遺産分割や解体費用の負担に関しては、相続人全員の合意を得ることが重要です。対立が生じた場合には、専門家や行政機関の支援を受けることが有効です。
さらに、相続税や譲渡費用についても正確に把握し、適切な対応を行うことが必要です。これらの問題について事前に理解し、適切な対策を講じることで、空き家解体に関するトラブルを回避し、円滑な処理を行うことができます。
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